Membre (N° 1093) de la C.N.E.I. (Compagnie Nationale des Experts Immobiliers)
Membre de la C.R.A.M. (Chambre Régionale d'Arbitrage et de Médiation)
Expert Conseil aurprès de l’Association Syndicale des Propriétaire et Copropriétaires région PACA ( A.S.P.C.)
Pourquoi faire une expertise immobilière?
Lors d’une transaction immobilière le vendeur aura toujours tendance à surévaluer son bien et l’acheteur à le déprécier. Même après une négociation convenablement menée les interrogations et les doutes demeurent. Que dire d’une succession, d’une donation et d’un partage ? Chacun s’interroge sur la valeur attribuée aux biens de ses cohéritiers et s’inquiète des éventuels préjudices subits.
En cas d’emprunt, comment l’organisme prêteur peut-il être rassuré sur la valeur réelle du bien hypothéqué ? Pour une assurance habitation, comment être sûr d’avoir fourni à la compagnie la bonne valeur des biens ? Une estimation approximative de son patrimoine immobilier peut avoir de fâcheuses conséquences.
Lors d'une déclaration de l'impôt sur la fortune, lors de la détermination de la valeur d'une servitude, d'un usufruit ou d'une rente viagère, des approches nébuleuses et imprécises de la véritable valeur des biens peuvent engendrer de sérieux litiges.
Les collectivités locales sont également concernées. La comptabilité transparente demandée par le législateur dans la norme M 14, exige la détermination exacte de la valeur du patrimoine de la collectivité territoriale ou de l'administration. Quelle est la valeur d’une école, d’un gymnase, d’une église ou d’un musée, biens pour lesquels, a priori, il n’existe pas de marché et donc pas de moyen de comparaison pour définir leur prix ?
Les biens de rapport, les locaux industriels et commerciaux doivent être régulièrement évalués sans pour autant être mis en vente. La situation devient plus complexe lorsque ces immeubles ont été rénovés partiellement ou totalement, ou encore lorsqu’ils ont changé de destination. Que vaut par exemple une villa transformée en clinique ou un manoir transformé en centre de séminaire ?
Enfin, que penser des biens immobiliers composés (différents types de constructions ou/et d’usages), des biens grevés par des restrictions de constructions et des servitudes, des biens implantés dans des environnements pollués ou contenant des matériaux dont l’usage à été réglementé par les pouvoirs publics.
Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier ?
La valeur des biens immobiliers résulte de l’interaction de trois éléments communément appelés « vecteurs de valeur ».
- Le « vecteur physique » prend en considération l’évaluation de la valeur technique. L’analyse de cette valeur tient compte du terrain (superficie, viabilité, constructibilité, emplacement) et de la construction (année de construction, qualité des matériaux, aménagement technique, volume).
- Le « vecteur économique » tient compte de la situation socio-économique (situation des affaires, emplois, etc.), des potentialités du marché immobilier local (offre et demande), et permet de déterminer les possibilités de rendement et de rentabilité.
- Le « vecteur juridique » prend en considération les servitudes et les charges qui influencent la valeur vénale ( urbanisme et servitudes de droit public ou privé : droit de passage, site classé, préemption, restriction de construction, cession de terrain).
Il est également important de tenir compte de valeurs de référence sur le plan général, car certaines indications peuvent parfois influer sur les valeurs (projet d’amélioration des accès et de la circulation, certains types de constructions, modification de l’environnement, etc. )
L’expertise immobilière se présente comme la synthèse de l’analyse des influences des « vecteurs de valeurs ». Cette synthèse doit pouvoir être déterminée, chiffrée et intégrée dans un système. L’expertise ne doit pas être confondue avec une évaluation. Les moyens mis en œuvre pour une expertise sont de loin beaucoup plus importants qu’une simple évaluation.
Quelles sont les limites et les responsabilités de l’expert?
Comme le confirme les idées développées ci-dessus, l’expert doit posséder des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales. Autant dire qu’en fonction de sa formation, de son parcours professionnels et de son expérience, un expert sera plus à l’aise avec certains types de bien ou certaines missions. Il semble difficile de penser qu’un expert puisse être spécialiste en tous types de biens et de situations. La modestie sera la caractéristique d’un expert qualifié qui pourra refuser une mission si il ne s’estime pas suffisamment compétent pour évaluer tel bien ou apprécier tel droit ou telle situation.
Le recours au service d’autres confrères, ou d’autres professionnels du droit, des finances ou de l’immobilier peut aider l’expert à remplir convenablement sa mission. Face aux situations de plus en plus complexes, le travail en synergie est une garantie de l’étendue du domaine de compétence.
La responsabilité professionnelle de l’expert vis à vis de ces mandants est une obligation de moyens et non de résultats. Une erreur d’appréciation qui conduit l’expert à surestimer ou à sous-estimer un bien ne peut, à elle seule, engager sa responsabilité. Il appartiendrait au client d’apporter la preuve que l’expert à commis une ou plusieurs fautes dans la conduite de son expertise, qu’il en résulte un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre le préjudice et la faute. Bien entendu, en abordant sa mission d’une manière professionnelle, l’expert consacrera tous ses moyens au service exclusif de ses mandants, en toute intégrité et indépendance. L’humilité et la conscience professionnelle de l’expert l'engageront à effectuer toutes les recherches, démarches et vérifications nécessaires.
Au cours des dernières années la législation a réglementé les attestations de surfaces, la présence d’amiante, les risques d’accessibilité au plomb et l’état des bois d’œuvres par rapports à l’attaque d’agents biologiques.
Il est impératif qu’un expert immobilier est une bonne maîtrise de ces réglementations car elles affectent d’une manière certaine la valeur d’un bien. L’expertise immobilière de valeur ne consiste pas à établir l’ensemble de ces certificats, toutefois un expert qui n’aurait pas acquis de connaissances suffisantes dans ce domaine risque de donner des valeurs qui ne tiendrait pas compte des coûts liés au désamiantage, au traitement des bois d’œuvre etc. Dans certains cas la durabilité du bien peut même être mise en cause.
Charte de l’expertise immobilière
France, l'activité d'Expert en évaluation immoblière n'est réglementée, qu'en partie.
L'IFEI a pris l'initiative de proposer aux principales organisations professionnelles concernées un texte énonçant les principes généraux que leurs membres s'engageraient à respecter lorsqu'ils font acte d'Expertise.
Ce texte définit dans quelles conditions la prestation d'un professionnel immobilier peut être qualifiée d'"Expertise" et quelles conséquences l'utilisation de ce terme entraîne tant pour son auteur que pour ses ayants cause.
Le présent ouvrage a donc pour objectif de fournir un référentiel de base commun aux Experts en évaluation immobilière, mais aussi d'être une source d'information pour toute personne, organisme professionnel ou privé, concernés par des questions d'évaluation immobilière.
